Règlement de copropriété :
C'est un document écrit qui régit les droits et obligations des copropriétaires.
Il est établi par un professionnel selon les indications d'un géomètre-expert
et si possible du constructeur de l'immeuble.
Il définit les différents lots (appartements, caves, parkings...)
avec pour chacun l'indication de sa situation géographique, son étage, sa superficie
et le nombre de tantièmes qu'il représente pour le paiement des charges.
Il précise les parties communes et les parties privatives et définit leurs conditions de jouissance.
Par exemple, l'interdiction d'exercer une activité professionnelle dans l'immeuble.
Il récapitule tout ce que l'on doit savoir sur les droits et obligations des copropriétaires d'un immeuble donné.
Revenus fonciers - Principe :
Relèvent de cette catégorie, les revenus tirés de la location d’immeubles loués vides,
qu’il s’agisse de propriétés bâties
(maisons, appartements, bâtiments professionnels, ruraux, etc,….) ou non bâties,
ou louées sous couvert de sociétés immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés.
Il appartient au contribuable de déterminer sa base d’imposition en comparant les recettes et les dépenses.
Un imprimé annexe réf 2044 doit être utilisé à cet effet.
I - REGIME GENERAL
LES REVENUS IMPOSABLES
Le revenu imposable est égal à la différence entre le montant du revenu brut encaissé
et le total des charges acquittées au cours de l’année pour les propriétés urbaines ou rurales.
Par propriétés urbaines il faut entendre :
Les propriétés bâties de toute nature
( immeubles d’habitation ou conçus pour un usage professionnel autre qu’agricole)
situées dans les villes et les terrains non bâtis qui en constituent les dépendances.
Les propriétés bâties situées dans les bourg et villages ou hameaux des communes rurales,
lorsqu’elles ne font pas partie intégrante d’une exploitation agricole.
Par propriétés rurales il faut entendre :
Les exploitations agricoles qui comprennent des terres et des bâtiments
(d’exploitation et éventuellement d’habitation)
lorsque l’ensemble est loué à un agriculteur.
Les terrains non bâtis
Pour les revenus de la propriété rurale, la déclaration 2044 prévoit une colonne « cas particulier »
lorsque les revenus et les charges concernent des exploitations agricoles
qui font l’objet d’un bail à long terme ( en général, 18 ans au moins).
La colonne cas général concerne tous les autres biens ruraux qui produisent des revenus fonciers imposables.
B. LES CHARGES DEDUCTIBLES
u Déduction forfaitaire.
Une déduction forfaitaire est appliquée sur le revenu brut, elle est destinée à couvrir trois catégories de charges foncières :
ò l’amortissement des investissements immobiliers,
ò les frais de gestion
ò les frais d’assurance ( pour les propriétés rurales la déduction forfaitaire ne couvre pas
les frais d’assurance pour lesquels la déduction réelle est admise).
Cette déduction est égale à :
/ 14% pour les propriétés rurales ( 15% lorsque les fermages proviennent d’exploitation agricoles louées sous le régime de baux long terme).
/ 14% pour les propriétés urbaines, sauf cas particuliers.
u Déductions forfaitaires majorées.
Depuis l’imposition des revenus de 1986, le taux de la déduction a été porté à 35% pour les revenus des dix premières années de location des logements neufs qui ouvraient droit à la réduction d’impôt de 10% en faveur l’investissement locatif. Il en est de même pour les parts de S.C.P.I. constituées entre le 1er juin1986 et le 31 décembre 1989 et qui ouvraient droit à la réduction de 10% au titre de l’investissement locatif.(Acquisition sous le régime de la loi Méhaignerie).
Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 1990 le taux de l’abattement a été ramené à 25%.
u Charges réelles
Les dépenses suivantes sont déductibles pour le montant acquitté au cours de l’année :
/ Les dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration ( apport à un local d’habitation d’un équipement ou d’un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie sans modification de la structure de l’immeuble ), à l’exclusion des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement amortissables et donc couvertes par la déduction forfaitaire applicable sur le montant des loyers.
/ Les frais de gérance, syndic et la rémunération des gardes et concierges.
/ Les impôts incombant aux propriétaires ( taxes foncières et taxes annexes), la CRL.
/ Sans limitation de montant et de durée, les intérêts des emprunts contractés pour la construction, l’acquisition ou les travaux.
/ Les primes d’assurances, payées depuis le 30 septembre 1994, afférentes à un contrat dont l’objet est de couvrir le risque de loyers impayés ( contrat souscrit directement par le propriétaire ou indirectement par un administrateur de biens ).
La notion d’exclusivité a été supprimée à compter du 01/01/96 sous réserve que la fraction de la prime correspondante à la garantie du risque de loyers impayés soit distinguée.
Exemple : pour une prime de 2,50% des loyers et charges encaissés, couvrant les impayés et les dégradations du fait du locataire indélicat, seuls 2,40% seront déductibles et 0,10% correspondant à la couverture des dégradations ne seront pas déductibles.